Vaduz – Wer die Internetseite der Capiterra Group besucht, findet erst einmal nichts Spektakuläres. Am auffälligsten ist noch das Farbbild einer Burganlage vor tollem Alpen-Panorama. Man erfährt, dass die Unternehmensgruppe mit Sitz im liechtensteinischen Vaduz sehr diskret Immobilieninvestments koordiniert und Wohnungsbestände verwaltet. Je mehr man liest, desto klarer wird, wie groß und einflussreich das Unternehmen ist, das sich hinter der unscheinbaren Internetpräsenz fast zu verstecken scheint. Als Projektentwickler investiert die Capiterra Real Estate in einzelne Immobilien und ganze Wohnungsunternehmen – und das ausschließlich mit 100-Prozent-Beteiligungen. Geeignete Wohnungsbestände werden aufgekauft, um sie langfristig im eigenen Portfolio zu halten und nicht, um sie für den kurzfristigen Profit weiterzuverkaufen.
Große Erfolge mit gezielten Investitionen in Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen
In Deutschland hält die Capiterra Gruppe nach Medienberichten neun Wohnungsfirmen, von denen einzelne mehr als 15.000 Mietern ein Zuhause geben. Die Projektaktivitäten umfassen derzeit die Planung und den Bau von mehr als 600 Immobilien. Capiterra Development entwickelt und baut ausschließlich für den Eigenbestand der Gruppe, während sich Capiterra Investment auf „alternative Investments“ und Unternehmensbeteiligungen im immobiliennahen Sektor spezialisiert hat. Capiterra Acquisition & Transaction ist die zentrale Einkaufsgesellschaft mit einer besonderen Expertise im Transaktionsmanagement. Bei der Beschreibung des Ankaufsprofils verzichtet man auf das sonstige Unterstatement und bekennt sich offen zu seiner unternehmerischen Größe und Wichtigkeit. So heißt es: „Die Capiterra Group gehört zu den bedeutenden Immobiliengesellschaften in Europa. Viele wohnungswirtschaftliche Innovationen haben ihren Ursprung in unserer Unternehmensgruppe.“
Spätestens jetzt ist klar, dass sich hinter der Capiterra Group ein Profi der Immobilienbranche verbergen muss, der das Geschäft von der Pike auf gelernt hat. Und tatsächlich verwaltet das global agierende Single Family Office das Vermögen und den Immobilienbestand Birger Dehnes, der den deutschen Immobilienmarkt wohl so gut wie kein Zweiter kennt. Über eine eigene Foundation unterstützt der Immobilien-Mogul zahlreiche Projekte in Forschung, Umweltschutz und Wissenschaft. So will der versierte Projektentwickler, der in zwei Jahrzehnten ein wahres Immobilien-Imperium erschuf, der Gesellschaft etwas zurückgeben und sie an seinem Erfolg teilhaben lassen.
Der Niedersachse ist heute einer der größten Wohnungseigentümer Deutschlands und der Inbegriff eines Self-made-Unternehmers, der sich aus eigener Kraft seinen Lebenstraum erfüllte. Alles begann mit einem Praktikum, durch das der Schüler erste Praxiserfahrungen in der Immobilienwirtschaft sammeln konnte. Er lernte den Markt und seine Entwicklungschancen kennen und baute darauf einen ehrgeizigen Karriereplan auf. Der damals 16-Jährige registrierte aufmerksam, dass es eine Anlageklasse gab, die von den Investoren fast durchgehend vernachlässigt wurde: Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen. Investoren hielten diese Immobilienarten damals unverständlicherweise für wenig lukrativ, obwohl sie einen sicheren und stabilen Mietertrag garantierten und sehr günstig zu erwerben waren. Wohl schon in seiner Praktikantenzeit reifte bei Birger Dehne deshalb der Entschluss, später einmal gezielt in Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser zu investieren.
Das nötige Startkapital für die ersten Immobilienkäufe erarbeitete er sich während seines BWL-Studiums mit einer eigenen Marketingfirma. „Nach der Jahrtausendwende ließen die Investoren Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser links liegen“, sagte er einmal. „Ich kaufte mein erstes Wohnhaus mit acht Wohnungen in Hannover für damals 200 Euro je Quadratmeter. Heute ist ein Objekt dieser Art 2.000 Euro je Quadratmeter wert, also das Zehnfache.“ Die damaligen Immobilienpreise erscheinen heutzutage fast unwirklich niedrig. Wer seinerzeit beherzt investierte, musste eines Tages zwangsläufig viel Geld verdienen. „Ich habe konsequent weiter Immobilien und später auch ganze Wohnungsunternehmen unter Marktpreis gekauft und so meinen Bestand kontinuierlich ausgebaut“, erläuterte Dehne. Als er in die Branche einstieg, hatten Aktiengesellschaften, Private Equity-Akteure, Staatsfonds und Pensionskassen den Immobilienmarkt noch nicht richtig für sich entdeckt. „Die Objekte, die mich interessierten, lagen in kommunaler oder privater Hand. Das änderte sich Mitte 2000, als die neuen Akteure damit begannen, Portfolios zu bündeln.“ In diesem Moment stieg die Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen sprunghaft an. Der Ausnahme-Unternehmer kaufte immer mehr Wohnimmobilien an weniger attraktiven B-, C- und D-Standorten in großstädtischen Randgebieten sowie Kleinstädten. Heute verfügt er über ein riesengroßes Portfolio an ertragsstarken Wohnkomplexen, die er über die Capiterra Group verwalten lässt.
Die enorme Wertsteigerung eines Eigentums erklärt Dehne mit den Aspekten der Kaufpreisbildung bei Anlageimmobilien: „Zwei wesentliche Größen bestimmen den Preis: zum einen natürlich die Mieteinnahme, die das Haus generiert, zum anderen der Faktor, zu dem Investoren bereit sind, zu investieren. Mit sinkenden Zinsen und gestiegener Nachfrage nach Anlageimmobilien steigen auch die Kaufpreisfaktoren. Eine Verdreifachung der Mieten mal einem dreimal höheren Faktor ergibt dann schnell eine Verzehnfachung der Werte.“ Heute stünden kaum noch attraktive Portfolios zum Verkauf, und die wenigen würden von professionellen Immobilieninvestoren wie Staatsfonds und Private-Equity-Investoren regelrecht absorbiert. Man müsse deshalb anders planen und investieren als früher. „Natürlich halte ich weiter nach guten Gelegenheiten zum Kauf Ausschau. Seit einigen Jahren bin ich jedoch auch sehr erfolgreich im Wohnungsneubau aktiv“, sagt der Immobilien-Profi mit Wurzeln in Hannover. „Ich habe mich wieder auf Lagen außerhalb der Top-7-Standorte konzentriert und kaufe Bauerwartungsland, das ich für meinen eigenen langfristigen Bestand bebaue. Jährlich werden 1.500 bis 2.000 Wohnungen seriell fertiggestellt.“
Aber Dehne wäre nicht Dehne, wenn er nicht längst die Marktchancen der Digitalisierung erkannt hätte: „Ich befasse mich schon seit längerer Zeit mit digitalen Technologien, die den Handel mit Immobilien revolutionieren werden. Das Thema Blockchain ist hier besonders essenziell.“ Im heraufdämmernden kostenneutralen und sekundenschnellen Immobilienhandel sieht er großes Wachstumspotenzial. „Banken werden bei der Finanzierung immer weniger eine Rolle spielen. Immobilien werden täglich handelbar und damit viel interessanter für institutionelle Investoren“, argumentiert der Mann, der einer der größten Wohnungsbesitzer des Landes ist und den trotzdem kaum jemand kennt.
